房价，牵动人心。
房价，勾魂摄魄。
我们，天天在谈论房价，我们到底谈论的是什么？
2017年2月27日，东哥探盘发表了东哥文章：洞察【房价】的秘密与逻辑！房产投资“龙抬头”基本功必读。（上篇），对价格的本质、房价的本质、房价的逻辑——国家房价、城市房价、区域价差、房价数据来源以及供需关系等，发表了宏观层面的论述。
今日，发表下篇文章，阐述微观层面的房价逻辑：
1、为什么一个区域的房价比另外一个区域高？决定他的是什么？
2、同一个区域，为什么一个楼盘比另外一个楼盘贵？
3、如何看数字？
4、开发商的价格策略
5、SP促销
6、价格的变动。
7、不要只看数字。
【一】同城不同命
首先，我们从城市层面来看一个城市的区域房价。
比如，北京。
从历史和现在来看，北京也绝不是任何区域组团房价一样。
比如，东三环和西三环、北三环和南三环；比如，东四环和西四环，东四环和西四环，价差2—4万不等。你去了北京南四环和西四环，你会惊讶于城市的市容，是真的不可同日而语。同理， 其实深圳也一样。
再放眼郑州。如下图。
我们把大郑州中州大道——机场高速为界，划个轴线。
你会发现这个轴线几乎是郑州城市面貌和房价的分割线——以东的房价，已经在靠近或者轻松跨过2万；而以西的房价只有部分楼盘跨过2万。再往西，很多楼盘还在往1.6万上苦苦迈进而不入。
这，就是现实。
为什么会是这样的结果呢？
很简单：资源占有！
城市是集约化发展的，现代城市的规律是资源集约聚集，特别是郑州这种二线城市。人们对【城市资源】的追逐和占有，产生了房价的价差，同时也产生了人群的分化。
没办法，这是现实。
比如，你看看中州大道以西，特别是京广铁路以西，144平米以上的房源有多少？
比如，你再看看目前郑州165平米以上的大平层房源主要分布在哪里？
你就会明白。
所以，你要永远相信：
东西南北三环周边的房价不可能一个价，
东西南北四环的房价也不可能一个价。
现在是这样，未来也是这样。
认识到这一点很残酷，但是事实。
【二】房价为啥不同？普通老百姓买房，首先是对不同楼盘的比较。
在之前，很少人关注区域和组团价值。你们只是关心：楼盘与楼盘之间，房价为啥不同呢？
为啥不同？
这个问题很复杂。也很简单。猫生九子，九子各不同。
因为，天下没有两个同样的楼盘。
一片土地不可能诞生两个社区。这就是所谓土地的不可复制性。
当你在不同的楼上，当你在不同的小区，可以感知不同的风景和资源占有，这就是不同的价值。价值决定价格。
当你买房时，看到不同的价格，很可能是以下原因造成的：
1、开发商溢价不同：
你不得不承认，不同开发商的品牌溢价是不同的。大开发商和小开发商，知名开发商和非知名开发商的品牌溢价不同。比如，郑州本土的康桥永威就比周边的楼盘要贵一些。就算贵，很多人还很认。没办法，这就是口碑，这就是品牌溢价。
这种溢价是市场沉淀和积累的，他在二手房市场上也有溢价。
现在外来的大开发商刚进郑州，也想要溢价。突然发现在定价时似乎不那么好使。为啥？
口碑没有出来。老百姓不认。
这也是事实。
同理，巴奴和海底捞比很多其他火锅贵，但门口排队人群很长。为啥？口碑。人家的火锅的确好吃。
2、产品形态不同：
我们看楼盘价格，不要只看一个数字。数字谁都会，幼儿园孩子都知道80比50大。比数字有意义吗？
现在市场产品形态丰富：有超高层（33层以上）、高层（18——32层）、小高层（7——18层）、伪洋房（7—11层）、洋房（6层、5层）、叠墅（6层）、叠拼别墅（5层或者6层）、联排别墅、双拼别墅、合院、独栋别墅（基本不存在了）、商墅等。
对了，现在所谓的别墅用地不批了什么的都是骗子的话，天底下从来没有别墅用地。都是住宅用地。只是在住宅用地上盖了别墅——现在的别墅其实都是伪别墅，叫TOWNHOUSE；而纯正别墅叫VILLA，也就是独栋。明白这一点就会明白为啥现在所谓的别墅都要盖到4层。这是国家规范要求。
不同的产品形态，价格自然不同。从一般规律来讲，肯定是这样的：
高层房子比小高层房子便宜，小高层比洋房便宜，洋房比叠拼别墅便宜，叠拼别墅比双拼别墅便宜。至于合院，其实是个怪异品。
至于超高层住宅，郑州人有误解。其实在其他一二线城市，超高层住宅一般就是豪宅，是很贵的。
而郑州人对超高层住宅目前不认可。当然，也不怪购房者。
郑州到目前为止没有一个真正的超高层豪宅。
所以， 你在看价格，比较价格前，一定先确定产品形态。
在同样的产品形态前比较价格，才有逻辑。
PS:同样的社区，洋房标准层价格一般是高层价格的1.2——1.4倍之间。你可以作为一个参考。当然，也有例外。
所以，当很多人没逻辑的说：啊，北龙湖房价都4万以上了。这句话是不对的。北龙湖还有3万的甚至2.9万的房子，那是高层价格。
3、精装毛坯不同：
这个区别就大了。
我们比较价格，还要区分好精装和毛坯。
目前市场的精装，按不同装修程度分为简装、精装和豪装。单方造价从600——7000元不等。
所以，当开发商说他的精装成本都2000、3000、8000、12000的时候，你哈哈一笑就得了。就像你去火车站买衣服，你知道他的真实成本至少要打6折才行。
吹牛逼一平米精装10000以上的，你以为你的房子是七星级酒店啊。
当精装包含在房价里时，这个价格，就出现了价格差异。
这个差异，你比较时，要单独划出。
嗯。因为当前房地产销售形势不好，很多开发商把精装取消了。——然后，就造成了房价下跌的假相。
4、付款方式不同：
你知道开发商楼盘一个很大的成本是什么吗？财务成本。
这是一个变动的隐形成本。普通老百姓真的不明白。
其实，很多时候，开发商赚的钱没你想的那么多。很多利润都被时间和财务成本吞噬了。——时间和财务成本有关系。
我亲眼看过多个楼盘项目公司一天的财务成本银行利息相当于一辆宝马X6。没办法，开发商为银行金融机构打工了。
所以，你会发现，很多时候，开发商在卖房的时候，会因为不同的付款方式，有不同的优惠：
比如，一次性付款额外优惠8个点或者10个点，首付60%额外优惠4个点，首付30%额外优惠2个点，首付分期没有额外优惠。
特别是目前限签的情况下，限签意味着开发商拿不到你购买房子余下的70%或者40%，开发商看着把房子卖出去了，其实没拿到钱。
于是，为了早日拿到钱——这些钱转化过来就是利润，抵消财务成本——就会优惠很多，导致表面上看房价降了。
——目前你看到很多楼盘的所谓降价，都是这种情况。比如绿博某楼盘7800元/平米，是针对特殊户型一次性付款的价格。
你，懂了吗？
5、开发商面临情况不同：
开发商是商人，是商家。卖多少钱是人家的事。当然，房地产管控，限价，不能卖高价；其实，有的时候，也不能低价倾销——之前全国出现过多起不允许降价的先例。
每个开发商——上市公司或者非上市公司，为了财务报表，为了阶段性任务，为了度过难关，为了回款，阶段性开展了促销降价行为。你一定要明白，这是阶段性。
这也是过去很多人的经验：在年底，在月底，有捡漏有便宜的机会。
你不能把个体的行为，完全理解为是市场的行为。
你也要明白：能卖贵，谁都不会卖便宜。
谁都别扯淡谁有责任心和社会责任感。就是一商业行为而已。
【三】再微观我们再往微观了说。
我们买的是房子，就是每一户。
置业顾问经常说：我们的房子是一房一价。
一房一价是什么意思呢？就是每一个楼座，每一个单元，每一个楼层，每一个户型的价格都不一样。
他们是怎么做价格表的呢？
说实话，做价格表是一件很麻烦的事情。有专业的逻辑和比值、系数、公式。而且，最后在加上微调，形成了最后的价格表底价。这个底价，是给财务和老板看的。
在此基础上，再测算优惠比例，往上上浮5%——8%左右，形成开盘价格表价。你买房后，再折扣、其他优惠等等，形成你购买的成交价。你的成交价，也许是低于底价的——只有两种情况：一次性付款或老板特批。
至于后面的涨价或者降价，那就是随意了。或者普调系数，用EXCEL就是乘以（1+X%）,或者在单价上直接加50，加200，加500，加1000。当然，这是在2016年干的事情，我们很多人经历过隔几天一平米上涨几百的历史时刻。
我详细解读下不同的房子定价逻辑：
1、楼与楼不同：
很多时候，每个社区的楼座因为不同的位置，价格不同。
为啥不同？因为利和弊。比如， 挨着路的便宜点，挨着不利因素的便宜点，能看到主景观的贵点，能看到河的贵点等等。
一般设计院在设计产品的时候，都会把这种因素考虑进去，比如把大户型改善型产品放在好位置。
这种不同的位置，价格相差很大。甚至一两千不等。
所以，当你买到楼王位置的户型和路边的户型价格一样时，恭喜你，你赚了！
2、楼层不同：
一般来讲，楼层不同，价格也不同。
比如，高层。
高层的定价，一般是一楼最便宜。往上逐步上升，一直到顶层。大概每增加一个楼层，单价上浮30元、50元、80元，具体取值看操盘者的思路了。
比如一个32层的高层，那么以这个价差，不同的楼层同样户型的价格可能最大都相差一两千。
一般最贵的是倒数第2层。顶层和倒数第3层价格一样。4、14、18、24层的价格再略微便宜一点。其实，这都无所谓。比如我买投资性房产时，就爱买带4的，特别是24层。在二手房市场，没任何价差影响。
比如，洋房。
以6层洋房为例，一般是一楼带院带地下室最贵，其次是顶层复式或者顶层带露台的，因为他们都有赠送。
然后就是标准层了。标准层一般三四最贵。其次就是2层和5层了。
看个人的需求。
我买洋房喜欢买三层或者四层。四层挺好的。
明白了吗？
3、户型及面积不同：
户型不同，面积大小不同，价格也不同。
一般来讲，改善楼盘，是三房比两房贵，四房比三房贵。而刚需楼盘，是两房小三房贵。
这里面没有普遍规律。
比如，几年前我投资的雅宝东方国际花园，当时89小两房价格1万出头，三房一万两千多，四房一万四千多。价差相差老大了。
而在二手房市场，价差没那么大。
这一点，你也要明白。
所以，不要单纯看一个数字。
【四】价格策略
在之前，开发商都是有价格策略的。
传统的价格策略，有以下几种模式：
1、低开高走型：
对于分为几期开发的楼盘，分为几批次销售的楼盘，先低价入市。试探市场反应，根据楼盘品质、市场变化，逐步拉高抬价。
一方面，保证楼盘的销售稳定，另一方面，保证先期买房的客户沾光。他们沾光了，就有老带新，就有口碑。
话说，同样的产品，之前卖12000，现在卖10500，谁还好意思老带新？不砸售楼部就是好的了。——当然，我是极力反对、鄙视、抵制这种行为的。
2、低开平走型：
低开平走，就是首期房源低价入市。平缓着来。
这种情况一般是市场的熊市期。
话说，能涨价开发商不涨价是不可能的。
你是开发商也一样。
3、看老板心情型：
这种策略，其实就不是策略。看老板心情定价。
这种多出现于小地产公司小楼盘。
老板好不容易弄了块地。做了一个项目。
老板看自己的楼盘就像看自己的孩子一样怎么看怎么好。
号称打造一流产品，请了规划大师，眼光放眼全球。开盘不看客户量，不看客户反馈，随意定价——一般肯定是高的。
结果是：一开就死。死翘翘。停在那了。
然后，就是降价。然后，就是控制成本。然后，就是偷工减料。
哎，我呸！
4、先扬后抑型：
这种策略指的是楼盘开盘前先给意向客户说我要卖什么什么价，这个价一般是比较高的；然后在开盘前两天说我们的价格便宜，给客户惊喜，提高成交率。
这种模式是销售技巧，也就是【先拔高预期，然后给客户惊喜】。
你懂的！至于所谓的成本定价法，那都是扯淡。没几个公司这样玩。
而现在新出现的限价，公开摇号销售。更简单了，直接一个价，相关部门帮忙定价和销售。比如上海，不如西安。
【五】促销促销，销售促进的简称，又叫SP，英语叫Sails Promotion。
我们每天都在促销的氛围之下。
比如，刚刚过去的双十一，其实就是天猫做的一场全球全国范围内的SP。
为什么要促销？
一是因为消费者占便宜的心理；二是东西不好卖。
比如我们吃饭送的券，比如我们洗脚店充3000送1200，比如滴滴打车送的下次使用，比如美团。
所谓的促销，有的是套路，比如很多商场的促销，甚至比如天猫双十一的价格——先提高，再打折嘛。
但根据我的观察，房地产楼盘领域的促销，基本都是诚心的。
因为，不好卖嘛。
开发商为什么会促销？
1、为了回款任务；2、为了销售目标。3、房子不好卖。
但我们也要明白：
1、有的楼盘是以促销的名义降价。
2、促销的房源一般是不好的。
比如，大户型；
比如，尾盘；
比如，边角料，带4的楼层；
还有很多是假促销，什么9000多起。到现场一看，就那一套。其他都是一万多。
嗯。至少你去了。
一般促销在开发商内部是有严格审批程序的，而且，很多时候是有实效性的。
如果你看中了，该出手就出手。
过了那个时间，还真没这个价格。
【六】开发商赚了多少钱？
好了，说了这么多。本文也快结束了。
说了这么多，其实也没啥意义。
他的意义就是让你明白价格的本质和背后的逻辑。
很多时候我们以讹传讹的楼盘价格，都不是真实的。未必是降价，那是价格假摔。关于房地产领域的价格，更复杂。
比如，开发商的成本，不是你想象的简单土地成本加建安成本加税费。还有很多其他的。特别是城改用地。那个土地价格只是表面。
这些东西都不是老百姓所明白的。
比如，你看看这个图表。一个楼盘的销售，收入，利润，纯利润，都有严谨的核算标准。
就像前文所说，很多利润其实是被时间吞噬了。
大部分开发商其实和房产投资人一样，对市场的嗅觉未必准。
比如，2016年市场大涨价时，很多楼盘其实是没房子卖的。
当很多开发商的房子大量供应时，又遇到了2018年下半年。
哈哈哈
对了，上面那个表，其实也可以作为你自己的房产投资核算表。
你房产投资一套房，和开发商投资开发一个楼盘，本质一样。
【七】价格本源很多人说：东哥，我XX价格买了某某楼盘的房子，我是不是站岗了。
东哥，我买了什么什么楼盘房子。他们降价了，我如何维权？
我想说：你维毛权。谁给你的权？
权力和义务都是相对应了。开发商如果涨价了，你怎么不送一分钱？你怎么不送锦旗？
如果你退房后，房价立马涨了怎么办？
我告诉你：你没有站岗！
不管是自住，还是投资，你考虑的是未来。是二手房市场！
二手房市场的价格才是检验你的投资行为正确与否的标志。
以目前三年限售的政策，从你买房到能够交易，基本需要四五年时间。你房子都没交房，天天操这心操那心，夜不能寐，有什么用？有什么用？
你考虑的是未来。
房产投资，就像真正的股票投资一样：
看好，买入，静静地持有。抛出，赚钱！
人不买时我买入，人人疯狂我冷静。这才是投资人的素养！
你会不会在价格低点时买入，在市场好转市场火爆时卖出呢？
这个最基本的逻辑，很多人不懂。
更关键的是，当市场火爆的时候你又不舍得卖了——贪欲在控制着你。
有时，舍弃比索取更难。
我们再回到上篇文章的开篇，回到价格的本源：
价格是对商品的内在价值的外在体现。
价格是由供给与需求之间的互相影响、平衡产生的。
综合来讲，就是供求关系决定一切！
这句话，太是真理了。
你可以用他解释时间一切。
关键是：供，随时在发生变化；需，也在发生变化。
供需动态了解和观察，是我们所需要具备的能力。
包括，二手房市场。
而，这是我们中学课本上都学会的。马克思老先生告诉我们的。
只是，我们把他忘了。
最后，送大家三句话：
1、一分价钱一分货。
2、买家没有卖家精。
3、商人永远是逐利的。
接受了这三句话，你就会减轻很多痛苦。最后，祝你买房快乐，房事快乐，投资快乐！