Part. 1
「白石洲片区：京基御景东方VS美庐锦园」
星球提问：2023年6月
提问：老师您好，美庐锦园166平四室单价8w，京基御景东方119平三室单价13w。需要麻烦老师帮忙分析这两套怎么做选择。 我们主要是自住，也兼顾投资保值，小孩现在2岁，考虑到可能后面白石洲学区会有变化？也担心学区质量不好。麻烦老师推荐下福田或者南山1500w总价左右适合我们情况的楼盘，谢谢
回复： 1. 两个小区都是在白石洲南区板块（也叫红树湾北区），这一板块主要有三大价值点在未来待价而沽。
2. 第一点，产业外溢。深圳湾超级总部基地正在如火如荼的开发中，预计到2025年超总的大楼会陆陆续续拔地而起，带来更多高收入的产业，对于临近的白石洲有较大的产业溢价。因为红树湾自身板块住宅供应有限，而白石洲片区和华侨城片区却能更好的承接这一波流量。
3. 第二点，白石洲南区更新。南区的更新要比北区要慢，北区这边大部分建好，才会去推进南区，目前主要还是由华润进行综合整治，这一点的周期预计会很长，起步7-8年，这也是为什么白石洲南区的回迁房比北区这边便宜2-3万的原因。
4. 第三点，学区的变化。白石洲的学区升级路线，可以说一定会有，一方面是预留学校地块，一方面是超大体量新楼盘入市后，教育资源上供不应求，开发商也会考虑引进优质的学区来拉动商品价值。路径上参考南外大冲、文华、科华模式，都是南外教育集团，而大冲那边的学区改造，是当时华润城一期差不多快建好后才开始引入的，但目前白石洲绿景方面进度有点让人着急。
5. 宏观的板块的价值，两个楼盘几乎都一样。但是微观品质来讲，京基御景东方无疑要更胜一筹。2008年相对比美庐锦园2002年要次新很多。京基御景东方有更加便利的商业配套（京基百纳广场），更加宜居的大花园社区，前排高层的视野也能将未来超总和海景一览无余，还有包括世界之窗锦绣中华等等。这些优势决定了将来5年以后产品的接受流动性，更加符合改善的居住需求。而美庐锦园只能靠大面积降低单价来面临品质老化的问题。这两套如果四房的刚性需求，在面积可以接受的情况下，或者有条件改造成4房的情况下，一定考虑京基御景东方。不要为大面积降低居住品质和投资价值。
6. 同样1500总价的3-4房，有几个可以做参考，价格略微浮动一点 南山：后海理想雅园 89平3房，招商海月，万科蛇口公馆、招商雍景湾、招商花园城三期五期、华润城一二期、华侨城锦绣花园三期四期、前海时代三期（明年入市）。福田：合正香蜜原著、香格里苑、香榭里花园、缇香名苑、香蜜湖瀚城、嘉园、宝生midtown、香山美树苑。这些楼盘建议都去看一遍，不用太着急，多对比，通过亲身体验你会发现“投其所好”。
Part. 2
「中产阶级如何保护自己的财富」
星球提问：2023年6月
提问：中产阶级如何才能保护自己的财富，实现跨阶呢？
回复：打工者追求的是当下的稳定，一边抱怨工作的不自由、跪效比低，一边死心塌地的爬梯子、鞍前马后伺候领导，其实这是用战术上的勤奋掩盖了战略上的懒惰，真正的勤奋不是手勤脚勤，而是脑子勤。 创业者是一群有野心的人，他们会思考哪一条路是最有效率的路，杠杆别人的时间，懂得延迟消费，储蓄资本扩大再生产。 有些人一辈子只拥有一套自住的房子，害怕风险，早早还清贷款，可殊不知印钞机飞转，没有风险的资产，本身就是最大的风险。而另一些人，他们选择把房子变成为自己创造财富的“打工者”：
正所谓：钱生钱4条腿，人挣钱两条腿。在当下这个时代，对于个体而言，劳动生产率的提升有明确的上限，但资产回报却是无限的。我的经验是，房子永远少一套，你的野心会促成你一套接一套的买入。当我买第1套房子的时候，我知道那只是我定居的场所，我迅速的又攒钱再买了一套，从第2套房子开始，我感觉踏实了，房子就是我资产的载体，从此以后房子涨多少全都是赚到的。在买房这件事情上，我们走了很久，未来也会持续的走下去，因为我们有坚定的信念，即使现在国家政策上有各种限制，但我相信放出去的水终会汇入资产大池，不会一边居民消费品物价上涨，而资产价值不涨。毕竟从过去所有的金融货币史来看，任何一个国家的法币，最终的价值都会归于0。
我们买房，会提前计算投资回报率，就好像买金融理财产品一样，我们用Excel，用内部收益率irr拉出房产每年增值的金额，配合现金流的收入和支出，测算出投资该产品的安全垫。很多找我咨询方案的小伙伴应该深有体会，我们常常根据房产投资的精算结果，劝激进的小伙伴们不要把杠杆拉的太大了，也常常劝保守的小伙伴们适当放飞一下自己。
很多人在消费上大手大脚，但在买房上斤斤计较，常常会因为几万块钱的差别就与心仪的房子失之交臂，其实在我看来，买房就是创业，是投资，是一种强制性的储蓄，延迟的消费未来会给我们带来更大的回报。印钞机飞速转动之下，买入一线城市核心区域的房产，才能保护我们的财富。
Part. 3
「深圳板块复苏是“价高者得”的轮动规律吗」
提问：请教深房老表几个问题，
1同一个城市的内的板块轮动是必然的吗？
2.板块轮动的核心原因是购买力的驱赶吗-预算有限没得选选次一级的选项？
3.有大V说深圳的板块轮动是从十几万到3万的价格逐渐过度，价高的先涨，价格便宜的后涨，这个规律你同意吗？.
回复：1. 板块轮动是必然的，就像一个班的同学，几年下来，成绩排名起起伏伏，有的上去一些，有的下来一些，当然属于正常现象。板块轮动的核心原因，和班级里同学们的成绩起伏，是一个道理。 有些小朋友学习更用功、更讲究方法了，成绩就上去了；另一些小朋友虽然天赋不错，但是成天打游戏、上课不认真听讲，成绩当然就下来了。
2. 什么是板块的“成绩”呢？是经济，看经济发展的好不好。什么决定了经济发展好不好呢？是产业，看有没有能批量提供高薪职位的产业。好产业进来了，板块就起来了。以前的好产业，是制造业工厂；后来，是百货商场，沿街旺铺；再后来，是金融，西装皮鞋大哥大；再后来，是鸭舌帽T恤衫牛仔裤运动鞋双肩包的码农统治世界。
3.“有大V说深圳的板块轮动是从十几万到3万的价格逐渐过度，价高的先涨，价格便宜的后涨”——瞎扯谈，完全不懂什么是板块轮动。哪里先涨、哪里后涨，有两条平行的线路。一条是置换链条，这条线是严格遵循从低总价到高总价的。小的涨了，大的才有置换支撑，才有涨的底气。另一条，是产业链条，而产业的背后是人，是看哪里近期持续涌入人口。南山宝安持续涌入，龙港罗湖没啥涌入，后者凭啥一定能跟涨？当然，同属一个城市，前者涨上去了，买不起的人确实会溢出到其他总价更低的板块去。但是，领涨的板块可未必一定是总价高的板块啊！杭州未来科技城有时候也会领涨，它涨了以后，买不起的人会溢出到凤起路、钱江新城吗？当然不可能。
所以，这条线的核心，是产业导致领涨、领涨导致溢出，而不是死板的认为一定高价区先涨。只不过刚好深圳这几年是高价区、中价区的人口实力增速更快而已。低总价需求，我们会好好研究下轮动的规律，然后有的放矢；高总价需求则不然，更好的策略还是：城市中心、产业中心、消费中心。
以上内容，选自深房大表哥公众号