我来自南方的一座海滨小城，在北京读研期间与妻子相识，毕业之后就一起留在了北京，在互联网行业里摸爬滚打。
一方面，开始想在北京买房落脚，经济上的压力可想而知；（彼时）现在想想真是万幸，在北京的二套首付是我们无论如何也承担不起的。
在这之后就是漫长调研之路，一开始自己看房毫无章法，也没有什么头绪。
壹 锁定目标
直到21年12月，有一天半夜睡不着，就在知乎上研究北京房市相关的信息，偶然翻到了《马老师 || 永丰F1F2，中海户型配比图流出后，幸福里润园也来了》，正是这篇文章，开启了我和马老师团队的不解之缘。
附上文章链接参考：
https://mp.weixin.qq.com/s/FVHTXO6KWPzyKvNj_EWwnQ
这篇文章给我最大的启发是，真正严谨的选房流程，要从土拍阶段就要开始了解心仪的楼盘。之前在天津买房的时候就没有做太多调研，只是跟着中介一通瞎逛，最后现场气氛感染下，激情下单了。现在回看，实在是草率至极。我本人工作生活都在海淀北部，却从来不知道有这么个总价友好的新盘近在咫尺。从文中了解到户型面积、价格和区域规划之后，我们的兴趣立刻被点燃了，也由此开启了真正意义上的选房之旅。
由于当时汇德里和润园售楼处尚未开放，我们先开始研究起了附近的新盘。作为工作生活都在永丰/西二旗的标准海淀码农，我们一开始就把范围限定在了北清路沿线，因此走上了和同期很多朋友类似的看房路线——已开盘的北清云际、奥森春晓。巧的是龙湖云璟恰好当天开放售楼处，因此一口气逛了三个售楼处。众所周知，这三个楼盘虽然总价比较友好，但也存在一些短板，比如得房率、周边配套等等，并没有达到我们的期望。随后我们也简单看了一些附近的二手房，这期间和杜老师在线上有过几次沟通，也给了我一些非常中肯的建议。对比之后，还是觉得新房是最佳选择，毕竟我们好不容易保住的首套杠杆，用在二手房上多少有点不划算。
在这之后，我们就一边在马老师团队的群里围观各路大神的观点碰撞，一边仔细梳理了一下自己的买房需求：
1. 我们是自驾上班，因此交通上只需要靠近主干道即可，对公共交通要求不高；
2. 我们有一定程度上的学区焦虑，希望尽可能一步到位解决学区问题；
3. 升值空间，周边配套应该是处在逐步完善的过程中；
4. 低总价。
那么策略也就很明确了，首付能力决定了汇德里依然是我们的首选。年底中海在昌发展万科开放了城市展厅，我们第一时间就去参观了，不过说实话略有些失望，有效信息不多……
马老师团队在当夜零点就完成了户型分析的文章，这惊人的效率属实让我一个互联网卷王也叹为观止。
说实话，之前对户型的优劣，我们并没有太多的认知，在这段时间里着实从马老师的文章和各位群友的观点碰撞里学到了很多。同时，马老师团队安排的销售也非常优秀——现在回过头来我的几次看房经历（包括北京、天津和老家），这位绝对是我接触过最靠谱的销售之一。在综合比较了两个楼盘的户型优劣之后，我们最终还是把目标锁定在了汇德里99平户型上，也开始以此为目标准备首付。
贰 峰回路转
巧合的是，就在这期间，两个上古时代的神盘——永定府、天恒学院里，也先后传出了开盘的消息。虽然这两个盘总量极少，且在当时始终未给出明确的时间点，但区位优势（学院里门口规划中入地的13号线和四道口站）以及学区优势（相对海淀北部地区而言）还是让我们心动不已，于是果断去踩了个盘。四道口一带是我们学生时代常去的地方，相对熟悉一些。而永定府附近的居住环境，着实有些颠覆我们的想象，而且单程将近50分钟的车程，对于习惯了20分钟内通勤的我们而言，也有些难以接受。
在这期间，随着对房市、区域规划和学区等方面认知的提升，来自两方面的利空，让我们不得不再次谨慎了起来。
首先，原本规划中的地铁19号线支线，在2020-2035年的轨道交通规划中变成了预留廊道，也就意味着在2035年之前开工的可能性不大。虽然我们出行很少坐地铁，但之前还是期待地铁规划能带来的潜在升值空间，这部分的期望基本落空了。
其次，随着对升学政策和学区资料的深入了解，我们意识到，海淀北部的学区质量，可能是远远达不到我们预期的。这也违背了我们选房的初衷，尽管学区政策近些年瞬息万变，但我们还是比较忌惮二次换房的成本，更倾向于一步到位解决问题。
但是研究了一段时间上地和中关村周围的二手学区房之后，我们也只能认清了现实 ——实在是买不起啊。即便勉强够得上，也需要面临生活质量的显著下降，以及学区政策远期变动的巨大风险。
而另一个坏消息是，出于种种原因，我们能拿出首付有可能比预期的要低很多，这样选择就更加有限了。我们就在这种纠结的心态中，等到了永丰双子开盘。
叁 煎熬的三月
我们经过一段时间的纠结和激烈讨论，终于确定了一个优先级：
1. 抢汇德里77平（因为能拿出来的首付变少了）；
2. 学院里抽大奖；
3. 躺平不买了。
然而，上天真是给我们两个重度选择困难症患者+中奖绝缘体开了一个巨大的玩笑——谁能想得到，我们考虑过的四个目标，汇德里、润园、永定府、学院里竟然在同一个月里一起开盘了！
虽然永定府我们纯属凑热闹，但润园确实给了我们一个意外选项。润园销售告知我们，有7套一层的100平变异户型，虽然一层有很多不尽如人意之处，但是按照我们首付预算还真勉强够得上。于是，看着报名系统里的四条报名记录，我有点恍惚了。最差的情况就是，汇德里/润园摇的号太靠后，能勉强选到的房不合心意，而学院里摇号选房的时间点又恰好准确地卡在了汇德里首付的deadline，这也意味着如果要硬赌学院里的话，以我中奖绝缘体的属性，鸡飞蛋打可能是大概率事件（当然后来才发现首付deadline这事儿好像也没那么严格，还是太年轻）。
这一个月绝对是我人生中最焦虑的时期之一，工作本身比较忙，凑首付压力巨大，而摇号时间总没个准信，一拖再拖（说的就是你中海！），真到了茶饭不思夜不能寐的地步。每天空余的时间，脑海里都在不停地盘点这几个选项的优势劣势、选房概率、不同号位下的选房策略，已经有点魔怔了。
这是我第一次在线下见到几位老师，杜老师还结合现场的布置给我详细讲解了很多没有注意到的细节，专业度和亲和力绝对满分。
肆 意料之外
不过很快焦虑也就结束了。3月24日上午，我正在公司开会，错过了汇德里的摇号直播，但销售第一时间告知了我摇号结果。万万没想到，多年来的人品都攒到这一回一起爆发了——100以内，这也意味着至少可以保证选到77平的户型了。这个结果让我的内心安定了很多，如果能够选到还算满意的楼层和位置的话，也就不用再纠结了。
虽然号码不错，但你们永远想象不出来，一对数学/计算机专业的重度选择困难症夫妇为了选个房能干出啥事来。我们花了半个小时，把一房一价表的详细信息都填到了Excel里（作为程序员的我原本准备拿开源OCR工具自动提取的，最后发现还不如手填快），然后逐条分析了不利因素公示信息，写到对应的楼层后面，最后再把自己的楼层喜好，一间一间地标记了出来，筛选出了一份候选表，然后——按总价倒排。是的，价格敏感型客户就是如此辛酸。
自制的房价表
考虑到我们的号在90开外，为了保证绝对万无一失，我们愣是排出了一个top-50的优先级，到时候从高到低选，剩下哪个就选哪个，绝不犹豫。担心选房现场太闹腾，不好带电脑，我们又手抄了一份优先级列表，带去了选房现场。
Top 25备选房源
再次吐槽一下中海，初春大清早的，给大家提供凉牛奶当早餐，乳糖不耐受的朋友们要是喝了，估计都没法坚持到选房结束。也不知道是提前培训还是现场气氛使然，选房区的促销氛围可以参考早年电视购物，“只要998！你还在等什么？赶快拿起电话订购吧！Oh my god 恭喜这位尾号xxx的朋友！”，差不多这意思。好在我们的销售小哥还是非常淡定地给我们讲解注意事项，靠谱的人就是不一样啊。
接下来发生的事情，大概是这几个月的买房故事里，最具戏剧性的一幕了。
我和媳妇进场之后就分头行动，然后一脸震惊地发现——
90多组过去了，我们自己排的top1和top2，居然还没人动过。
那就没什么好说了，我们拍板之后，现场的小姐姐以极其浮夸的表情一边高呼“恭喜您！”，一边光速扯下标签塞了过来。我们连夜赶出来的优先级列表，完全没用上。
后来回家一通分析，原因无非有二：
1、前面的要么弃选，要么以大户型的大佬为主；
2、我们俩的优先级排得就不对，给自己排成了冤大头。但是，就为了这几个月的辛苦付出，我们坚定地认为是因为第一点，第二点不存在的。
嗯，一定是这样！
伍 后记
由于选房的结果比较满意，我们也不再准备去学院里碰运气了。后来学院里的摇号结果确实也证明了，我的人品几年内可能撑死也就爆发一回吧。我母亲总喜欢说，一切都是最好的安排。兜兜转转几个月，我们最终还是缘定汇德里。在亲友的大力支持下，竭尽全力凑齐了首付，一切尘埃落定。
整个选房的过程是很漫长的，在此期间学到了很多相关领域的知识和方法论（再次感谢马老师团队的高质量文章和各位大神群友的真知灼见），也对人生规划有了更多的思考。在此也总结了一些小小的心得，分享给正在经历选房过程的各位朋友，抛砖引玉，供大家参考。
1. 在北京这样的城市，对于大多数年轻人而言，首套房很难做到十全十美，尽量提取自己最核心的需求，然后降低对其他因素的预期，学会取舍是缓解焦虑的最佳方法。
2. 不必等到财务上完全准备好了，才开始看房。真正严谨的选房流程，尤其是选新房，应该从土拍阶段就开始关注每一个潜在选项地块，并根据预估的总价范围，提前几个月规划首付来源。
3. 买定离手，签完合同之后就不要纠结后悔自己的选择（当然需要合理维权的时候还是要积极参与）。无论买到的房有多少缺点，它始终都能让我们在这座城市里有一个落脚点，不再漂泊。此心安处是吾乡，有家，就有未来。
祝愿每一位朋友都能买到称心如意的好房！
马老师帮选房@买房故事栏目
（第-33-期）
粉丝亲撰，原汁原味
买房故事，买房人自己的故事
本期分享嘉宾：南岛
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