一、房地产价格评估的原则
（一）遵循房地产价格形成规律的原则
房地产价格评估的科学性意味着，只有严格遵循房地产价格形成的客观规律，才能发现房地产的真实价值，从而将复杂的、难以识别的房地产价格予以显化。因此，为了保证房地产估价的科学性，房地产估价师在估价实务操作时必须遵循房地产价格形成的基本规律：供求原理、最高最佳使用原理、均衡原理、适合原理、预期原理、资本化原理、替代原理、变动原理等房地产价格形成原理。
例如，供求原理要求房地产估价师在评估一宗房地产的价格时，必须先对该房地产所属的房地产市场进行充分调查和研究，切实把握其供求关系的现状及变化的历史和趋势，从而为运用具体的估价方法进行价格测算提供依据。最高最佳使用原理要求房地产估价师在评估房地产的正常市场价值时，必须先分析判断房地产的最高最佳使用，并在此基础上进行价格测算。
由于有多种具体的房地产价格形成原理，因此遵循房地产价格形成原理这一估价原则，又可具体表述为供求原则，最高最佳使用原则、均衡原则，适合原则、预期原则、资本化原则、替代原则、变动原则。
（二）合法的原则
房地产估价是建立在许多假设前提下的，如某种特定的用途，某种市场环境等。如果这些假设不符合法律法规，那么它是不可能存在的，而以此为基础所评估的房地产价格也就没有任何现实意义。因此，房地产估价师必须遵循合法的原则。
合法的原则要求房地产估价师对评估对象的用途、预期收益等各种估价要素、参数的确定，都不能超出法律所许可的范围。如一宗房地产的最高最佳使用用途必须在城市规划及其他法律法规对该宗房地产所允许的用途范围内；被评估房地产的面积不能包括违章搭建的部分，等等。
（三）公平的原则
公平的原则要求房地产估价师始终站在中立的立场上，公正、客观地评估对象房地产的价格，不能为有利于任何一方而故意高估或低估价格。这是房地产估价的经济鉴证性所要求的。
（四）估价时点的原则
估价时点是指房地产估价结果可予以应用的具体日期。由于房地产价格处于不断的变动状态，因此，没有对应时点的房地产价格是没有任何应用价值的。估价时点原则要求房地产估价师必须把对象房地产置于市场某一时点（通常以年、月、日表示）进行估价，或者说是对，并对一些参数的数值进行时间调整。
二、房地产价格评估的基本思路与基本方法
从本质上讲，房地产价格评估的基本思路实质上就是房地产市场上的购买者和出售者对房地产价格进行判断的思路。因为房地产估价实质上是模拟房地产价格形成的过程，也就是模拟房地产市场主体（买方和卖方）的思考过程。从房地产市场主体的行为规律来看，对于一宗具体的房地产商品，对其价格的判断有以下三种思路。
（一）市场比较思路
对于一种有大量替代物的房地产而言，购买者不会愿意以高于同类房地产市场行情水平的价格去购买，出售方也不愿意以低于同类房地产市场行情水平的价格出售，因此，双方都会根据同类房地产的市场行情来确定自己愿意支付（接受）的价格。
这一思路反映了房地产价格形成的替代原理。替代原理使存在替代关系的房地产之间出现价格的相互牵引，并趋于一致。因此，一宗房地产的市场价值可以由近期出售的相似房地产的价格来决定。也就是说，可利用与对象房地产有替代关系的其他房地产的成交价格，来推测房地产最可能实现的市场价格。
在依据成交实例的价格来推测对象房地产价格的过程中，必须对成交实例和对象房地产进行认真比较，分析两者之间的特性差异，进而定量估测由这些差异影响所可能产生的价格差异。这就是房地产估价的市场比较思路。按这一思路进行价格评估的方法称为市场比较法。
（二）成本积算思路
对于一些有实力自行进行房地产开发的房地产购买者而言，在决策是否能接受某一宗房地产的价格时，很自然地会将其与该宗房地产的开发成本去比较。如果市场上的房地产价格高于在当时的市场条件下开发同类房地产的成本，那么他将放弃直接购买房地产的想法，而采取自行开发建造的方式。
因此房地产开发的社会成本是需求方愿意支付价格的上限。这实质上也是替代原理的一种反映。而对于房地产出售方而言，如果开发出来的房地产商品，其销售收入不能回收其开发成本并使其获得正常利润，他也不会接受这一价格，开发成本是供给方愿意接收价格的下限。这种根据房地产开发所需的成本来评估房地产的价格的思路就是成本积算思路。
按成本积算思路，房地产估价人员在对一宗：先搞清楚在当前的市场上购买一块与该房地产土地类似的土地的价格，然后确定建筑改良物的重新开发成本，再扣除其累计折旧。按这一思路进行估价的方法称为成本法。
（三）收益资本化思路
对于一些可作为投资品的房地产而言，购买人也就是投资者，其购买房地产的目的，是为了获得房地产将来产生的收益，如购买一个店铺用于出租，可获得租金收益。投资者很自然地会设想如果一笔货币也能产出同样的收益，那么这宗房地产的价格就应与这笔货币相等。
这样一种价格判定的过程，便是，即将一宗能持续地产生收益的财产，转化为，或者说认同为一笔具有同等效用的货币。收益资本化思路源于房地产价格形成的预期原理，即房地产的价格是由房地产将来给业主带来的全部经济收益的资本现值来决定的，之所以如此，是因为房地产具有效用长久性的特点。
根据这一思路对房地产价格评估，需先评估房地产在持有期内产生的总收益，并扣减为获得这些收益所必须支付的费用，再求取房地产的收益率，最后根据这一收益率将房地产的净收益折算为房地产的现时价格。这就是收益法。
三、房地产价格评估的方法体系
房地产估价作为一个独立的学术和实践领域，始于1902年的美国。房地产估价在100多年的发展中，许多学者和房地产估价专家不断地研究、探索房地产估价技术方法的改善与创新，逐渐形成了房地产估价的方法体系。从总体上看，绝大部分估价方法都是市场比较法、收益法和成本法的演变和派生，因此都可以归人三大基本方法的大类。
在三大基本方法中，巿场比较法是最基本的方法。它充分反映了房地产市场上大多数主体的思维模式，因而它不仅是直接评估对象房地产价格的方法，而且在运用其他方法时，也是用于确定许多重要参数的基本方法。对于房地产市场存量和交易量都属最大的住宅而言，市场比较法是最令人信服，也最便于运用的方法。
但是，在商用房地产领域，由于商用房地产的大型化、综合性趋势日益显著，市场比较法常常遭遇到优良替代物缺乏、可比案例价格调整困难的困境，因而适用性受到限制。市场比较法的一种演变形式就是路线价法。路线价法实质上是事先收集、整理大量交易实例的成交价格并制定其调整系数或规则，从而使运用市场比较法评估具体对象房地产的过程简便、易行。
路线价法在很多西方发达国家已有相当长的历史，但现在已较少使用。随着城镇土地使用制度变化，对土地进行估价的需求急速增加，而土地市场由于自身并不发达，难以为估价师们提供充足的成交案例。因此，很多城市着手建立了城市的基准地价（包括路线价）。基准地价修正法（包括路线价法）也就成为房地产估价师评估土地时可选择的一种方法。
在西方发达国家，成本法可能是最不受估价师欢迎的方法。这一方面是由于西方发达国家房地产巿场的高度发达，房地产市场主体较少以成本积算思路考虑房地产价格;另一方面（也是更重要的方面）是由于成本法中减价修正额（或折旧）的估算较为繁复和困难，从而影响了成本法试算结果的可信性。
以成本积算思路估算房地产租金的方法称为积算法。这种方法在西方房地产估价界主要用于估算房地产的可行性租金。使用较少，但却是解释房地产商品租金（相对于成本租金、福利租金而言）的八项组成因素的理论基础。
相比而言，三大基本方法中，收益法最受人们青睐。不仅房地产估价师们乐于采用，很多学者也乐于研究收益法，从而使收益法这一传统的方法不断演进。收益法最简单的形式是直接资本化法切。直接资本化法最具有民间基础的形式是收益倍数法。在弗雷德里克，以及利昂，直接资本化法较为复杂的形式。
20世纪60年代后半期至80年代，收益法中更为先进的折现现金流分析法开始应用。虽然利昂，但只有折现现金流分析法才真正建立了重构经营状况的估价分析模式，并被运用到假设开发法中，经詹姆斯，为房地产开发项目的可行性研究提供了切实可行的方法。所以假设开发法虽然在基本思路上属于成本法的倒算，但在操作手法上属于收益法中的折现现金流分析法。
随着个人计算机、互联网等的兴起、普及，房地产估价开始吸纳、采用更多的信息技术和数理统计方法。如采用计算机办公系统中的Excel系统作为估价计算的主要工具成为美国等西方发达国家房地产估价界的普遍现象。估价师可以利用Excel中的计算程序进行运算，免除了查阅复利表和按计算器的麻烦。
一些专业软件公司还专门为房地产估价编制计算机软件，可用于处理大型商用房地产的折现现金流分析。更加不容忽视的是，多元回归方法被引入房地产估价从而使得一种新型的估价方法Hedonic估价模型得以产生。Hedonic估价模型的基本方法是收集大量房地产销售价格和房地产属性的样本数据，采用多元回归分析建立房地产价格关于房地产属性的线性方程，并用这一方程估算某个具体对象房地产的价格。
一些有实力的房地产估价企业还通过建立本企业的房地产地理信息系统，使估价师通过地理信息系统获得实时数据，再运用Hedonic估价模型来估算对象房地产的价格。这一方法特别受到房地产抵押贷款机构的欢迎。此外，在制定一些房地产估价参数如市场比较法中案例价格的调整系数时，房地产估价师们也开始运用回归分析、模糊数学等数学方法。